2008.11.12 Wed

１年くらい前からですが、

デベロッパーの新築分譲マンションの売れ残りがバルクで売りに出されるケースが

増えてきています。

元々、マンション事業主と販売会社が提携して、万一、売れ残ったマンションは

販売会社が責任を持って買い取り、再販売するパターンが主流だったのですが、

この業務に特化して
「売れ残り中古物件を仕入れて」⇒「再販売する」　

というビジネスモデルで事業を行う業者も近年増えていました。

市場データと既存顧客の囲い込み、販売力があれば成立する事業なのですが、

１年くらい前までは　これら中古マンション再販業者の「仕入れ値」は

当初分譲価格の7割程度でした。

これで十分、彼らの販売力からすれば元が取れていたのですね。

ただ、ここ数か月、当初分譲価格の5〜6割程度の物件情報が流通しています。

一般エンド消費者からすれば、分譲価格の半値ですから、メチャメチャ安いです。

でもこれ（半値）でも、買い手の業者がなかなか付きません。

理由はひとつです。

銀行融資がつきません。

現在、銀行の物件評価額に担保掛目を入れた　担保力が　だいたい物件価格の

「半値の８掛け」　＝４割程度

です。これが融資額の上限になります（貸してもらえれば、まだマシです）

ということは、仕入業者がフルローンで融資をひっぱれないので、手持ち資金が必要になります。

今まではどこの不動産業者も（特に関西では）100％ローン銀行融資をつけてもらってましたし、

この様な状況下で資金的余裕のある業者は少ないです。

なので、「安くていい物件があるのに仕入ができない」状況になっています。


話が元に戻りますが、

じゃあ、そもそも、なぜ新築分譲マンションがそんなに売れ残るのか？？

という話を次回にしたいと思います。


ちなみに株は
思っていたよりもＮＹ株が下がらなくて
日経平均チャートの上下どちらにぶれるかわからない形
になってきたので、いったんポジションを手じまい。
次に備えます。